物业企业资质、收费等级、服务标准之间的关系

2015-07-29 13:38:24   来源:   点击:

       案例:家住东郊的王女士对于自己缴纳的物业服务费一直存在异议,她看到小区收费处物业企业公示的物业资质等级为三级,但物业服务收费标准竟然是一级,十分不理解,认为三级资质为什么能收一级的费用,随即向主管部门投诉物业企业乱收费。


  大发app下载:物业服务企业资质等级与物业服务收费等级并无直接关系。企业资质代表着企业的规模,以及承接项目的能力;物业服务收费等级与服务标准的等级直接挂钩,是物业服务企业与业主、业主委员会及建设单位签订物业服务合同中约定的。物业服务企业应当按照合同约定的服务标准提供相应的服务,同时,收取相应的费用。


1、物业管理区域内的共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备是什么?

  答:共用部位:房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙壁、屋面、传达室、治安监控室、消防监控室;

  共用设施设备:绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、业主楼层间的供、排水总管、信报箱、消防设施、公共照明设施、监控设施、避雷设施、公用天线、露天停车场、非机动车库、公用设施设备用房等。

  自用部位:是指门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。

  自用设备:是指门户以内,业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备。


2、物业维修责任:

  答:物业保修期内,共用部位、共用设施设备、自用部位、自用设备由保修单位负责维修。

  物业保修期满后,业主自用部位、自用设施设备的养护、维修,由业主负责。共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新和改造由全体业主共同决定或列入专项维修资金支出。


3、物业服务活动中,物业服务企业提供哪些服务:

  答:(一)物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理;

  (二)物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

  (三)公共绿化的养护和管理;

  (四)公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

  (五)车辆停放管理服务,保障道路畅通;

  (六)物业档案、资料管理;

  (七)装饰装修管理服务;

  (八)物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。


4、新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后,其附属设施设备应当具备哪些条件,方可交付使用?

  答:(一)生活用水纳入公共供水管网,并供水到户;

  (二)用电纳入供电网络,不得使用临时施工用电;

  (三)雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统;

  (四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和热计量装置;

  (五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

  (六)住宅区道路与城市道路或者公路直接相连;

  (七)按照规划要求完成住宅区的车库(位)、公共服务设施、公用消防设施的建设,具备必要的绿化用地和设施;

  (八)分期建设的住宅区,其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求;

  (九)法律、法规、规章规定的其他条件。建设单位在新建住宅交付使用前,应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅区进行验收,并向设区的市或者县(市)建设行政主管部门办理新建住宅交付使用备案手续。


5、本市实行物业服务重大事件报告制度,物业管理区域内发生下列情况之一的,物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告:

  答:(一)发生火灾、爆炸或者自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全;

  (二)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患,且在8小时以内难以排除,严重危及业主、使用人及建筑物安全;

  (三)物业服务人员擅自撤离物业管理区域,造成物业服务中断,严重影响业主和使用人正常生活;

  (四)发生群体性突发事件,影响社会和谐稳定;

  (五)物业管理区域内发生重大伤亡事件;

  (六)其他影响业主、物业使用人正常生活的事件。

  物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案,协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。

  发生安全事故或者突发事件时,物业服务企业应当及时采取应急措施,并向有关部门报告,协助做好救助工作。


6、物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交哪些资料和财物?

  答:(一)业主共有的结余资金;

  (二)第五十三条规定的资料;

  (三)物业服务用房;

  (四)维修、保养物业形成的技术资料;

  (五)物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备;

  (六)其他应当移交的资料和财物。

  物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。


7、物业服务活动发生纠纷怎么办?

  答:业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求物业所在地街道办事处或者乡镇大发app下载调解,也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。

  业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为,可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当及时调查核实,并依法处理。


8、物业服务活动中不得有哪些行为:

  答:(一)损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗;

  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

  (三)擅自将住宅改变为经营性用房;

  (四)存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品;

  (五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

  (六)侵占绿地,毁坏花草树木;

  (七)乱倒垃圾、乱堆杂物;

  (八)乱设摊点、乱停车辆;

  (九)违反规定饲养动物;

  (十)排放有毒、有害物质,发出超过规定标准的噪声;

  (十一)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂;

  (十二)法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。

  发生上述行为时,业主有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理。


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